首先，該房地產公司要代扣代繳營業(yè)稅。該根據《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。”但對于該外資股東將借款轉為股本，其中包括未付利息，利息在轉增股本的同時相當于將該筆貸款收入計入該股東名下，視為該股本取得利息收入，應代扣代繳其營業(yè)稅。按照利息收入按5%稅率計算扣繳其營業(yè)稅。

其次，該房地產公司要代扣代繳企業(yè)所得稅。《企業(yè)所得稅法實施條例》第十八條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法中所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。”該外資股東如果確屬境外成立的企業(yè)，則應視作我國的非居民企業(yè)，對于該筆利息收入應代扣代繳其企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法》第三條規(guī)定，居民企業(yè)應當就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源于中國境內的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯(lián)系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業(yè)所得稅。第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得本法第三條規(guī)定的所得，按照下列方法計算其應納稅所得額：股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得，以收入全額為應納稅所得額?！镀髽I(yè)所得稅法》第四條規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為25%，非居民企業(yè)取得本法第三條規(guī)定的所得，適用稅率為20%。但是《企業(yè)所得稅法實施條例》第九十一條規(guī)定該項所得可以減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。

《國家稅務總局關于印發(fā)〈非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕3號）第三條規(guī)定，對非居民企業(yè)取得來源于中國境內的股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得、轉讓財產所得以及其他所得應當繳納的企業(yè)所得稅，實行源泉扣繳，以依照有關法律規(guī)定或者合同約定對非居民企業(yè)直接負有支付相關款項義務的單位或者個人為扣繳義務人。

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