房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)仍然被國家稅務總局列為指導性檢查項目，可謂年年榜上有名，國家稅務總局明確的指導性檢查項目包括：

　?。?）房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)；

　?。?）承接出口貨物業(yè)務的貨代公司、報關公司（報關行）；

　　（3）資本交易項目；

　?。?）中介、培訓服務機構；

　　（5）高收入者個人所得稅。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)還屬于當?shù)刂攸c稅源企業(yè)，無論國家稅務總局的專項檢查還是各地的專項檢查，檢查榜上有名怕是無法避免，唯有繼續(xù)努力，做好功課才好。

　　政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度2013年仍在加強，稅收仍是重要手段。最近，《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）對通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場提出了新要求。通知稱，稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。有專家解釋，很多媒體在報道這條消息時，把“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅”稱為新規(guī)，誤導了大眾。但是不得不承認，該政策傳遞的政策信息，*9時間即激起上海、北京、南京等一線城市強烈反應，排隊過戶紛紛爆棚，如果說這只是針對二手房市場個人所得稅的表象，那么由此所引起的市場連鎖反應還是需要我們引起足夠重視，從陽春三月各地的開盤表現(xiàn)即可知房產(chǎn)市場依然很冷，春江水暖房不知。

　　納稅不需要理由，收入減少，不代表納稅可以減少，隨著形勢的變化，稅務檢查不斷由收入型檢查轉(zhuǎn)向執(zhí)法型檢查，一段時間的風平浪靜不代表一個項目開發(fā)前后的安然無恙。筆者在樊劍英稅友匯QQ群和網(wǎng)友討論一個企業(yè)會計咨詢的政府土地返還的一個稅務處理問題時，即看到一個問題即出現(xiàn)很多不同的聲音，企業(yè)實際的情況更是千差萬別，又有多少是我們曾經(jīng)忽視或處理錯誤的呢？

　　一、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)所涉及的稅種

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪費、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅等諸多稅費。建筑安裝業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關，房地產(chǎn)企業(yè)一方面追求高額利潤，渴望降低成本，另一方面對于企業(yè)所得稅、土地增值稅兩大稅種愛之深、痛之切，多年下來已經(jīng)不限于靠虛開發(fā)票、假發(fā)票來增大成本了，通過建筑安裝企業(yè)的私下運作提高房地產(chǎn)可扣除的計稅成本已非新聞，虛構合同、虛增決算金額手段更具有隱蔽性，因此，通過不同渠道進行稅務檢查往往更具有連帶性。

　　二、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)征管現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)稅收屬于地稅部門的重要收入來源，是征管的重點行業(yè)，“營改增”試點地區(qū)更為明顯，管轄范圍的集中使各地更能夠抽調(diào)精兵組建專門的房地產(chǎn)稅務管理所來提高征管水平和征管效果，管理力度得到了加強。近年來由于調(diào)控力度逐漸加強，較為冷清的房地產(chǎn)市場多少也影響到各地的稅源征收效果。從各地的反映情況看，基本上是把土地增值稅清算作為完成稅收任務的*9法寶，長期沒有清算的項目開始清算，多年沉淀的問題逐一浮出水面，稅企博弈力度加大，筆者關注的一個項目經(jīng)測算應補繳土地增值稅1800萬元，最后因為清算方案的變化企業(yè)要申請退稅了。其次，對于完工項目的計稅成本開始結算，通過對于計稅毛利的調(diào)整來加強企業(yè)所得稅的征收，項目未完工時按照預計計稅毛利率繳納所得稅，預計毛利率減去營業(yè)稅率5%和土地增值稅預征率一般2%最后一般在3%~8%之間，還可以減去期間費用，未完工期間納稅明顯不足，項目完工以房屋交付、竣工驗收、初始產(chǎn)權證為標志，項目完工應及時結算計稅成本，但是由于多種原因，企業(yè)結算并不完整。三是對于房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營所帶來的稅收問題征管方面。商業(yè)開發(fā)投資大，回報慢，招商壓力大，為擴大招商規(guī)模所定下的售后回租、免租、合作開發(fā)、合作經(jīng)營等也存在著不少方案上的問題。四是對于營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等方面所發(fā)現(xiàn)問題的連帶檢查。房地產(chǎn)企業(yè)高管動輒100萬元的年薪，其納稅是否完整？超過12萬元有無將全部收入年度納稅申報呢？另外，也能夠看到，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始注重稅務內(nèi)部控制，盡可能都在事前籌劃，筆者了解的一家房地產(chǎn)集團，每月都有集中的稅務培訓，這說明企業(yè)內(nèi)部對于稅務內(nèi)控管理也在加強，通過自查手段補繳稅款的比例也在擴大。

　　三、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)主要涉稅問題

　　從手段上來看，房地產(chǎn)業(yè)存在的主要稅收問題有：

　　（一）企業(yè)所得稅和土地增值稅

　　1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的款項和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入。

　　2.銷售開發(fā)產(chǎn)品不按規(guī)定確認銷售收入，推遲實現(xiàn)銷售，造成少繳企業(yè)所得稅。

　　3.向特殊客戶銷售開發(fā)產(chǎn)品收取價款低于正常銷售價款未做納稅調(diào)整，例如某房地產(chǎn)企業(yè)以六折優(yōu)惠向當?shù)啬愁I導親戚銷售商品房，某房地產(chǎn)企業(yè)老板以子女名義購本公司商品房只象征性支付購房款。

　　4.以自建開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償或以房抵債等應視同銷售行為的，未按規(guī)定做納稅調(diào)整及正確申報納稅。

　　5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定確認計稅收入。

　　6.以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定確認計稅收入，例如合同約定12月1日收款，實際1月1日收款，12月1日未計收入。再如合同約定12月31日收款50萬元，但客戶到期破產(chǎn)無力支付房款等情形。

　　7.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。

　　8.收到政府土地返還款未正確計算收入少交企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　9.售后回租不按規(guī)定確認收入或不按規(guī)定取得租金可扣除憑證直接沖減收入少繳企業(yè)所得稅。

　　10.虛列拆遷補償費、虛增成本。

　　11.編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支開發(fā)成本。

　　12.混淆成本核算對象，未按配比原則結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，減少轉(zhuǎn)為自用的或出租的開發(fā)產(chǎn)品成本或提前結轉(zhuǎn)成本等人為地造成利潤向后推遲，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　13.混淆期間費用和開發(fā)成本、開發(fā)間接費用的列支范圍，擴大土地增值稅扣除項目成本。

　　14.采取預估成本、預轉(zhuǎn)成本、按計劃成本結算、按比例法結算等手段增大商品房成本，造成少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　15.取得不符合規(guī)定發(fā)票入賬，多列成本費用，例如虛構綠化成本、虛構勞務成本，找地方*發(fā)票套現(xiàn)彌補非正常開支等。

　　16.不按規(guī)定確認清算項目和清算單位，造成成本混淆少清算土地增值稅。

　　17.土地增值稅清算應區(qū)分不同產(chǎn)品類型核算的未按規(guī)定核算，減少清算稅額。

　　18.對于售價較高、毛利較高及成本不足的項目，以較低的應稅所得率核定征收企業(yè)所得稅或以較低的核定征收率征收土地增值稅。

　　19.不同融資渠道融資所支付融資成本未取得符合稅法規(guī)定的扣除憑證或虛增融資成本，減少應納稅所得額或增加土地增值稅扣除項目成本。

　　20.電視、家具等可移動設施計入土地增值稅扣除項目成本少清算土地增值稅。

　　21.不合理工資列支和三項經(jīng)費超過規(guī)定標準未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；應計入期間費用工資、福利費計入開發(fā)間接費用調(diào)劑土地增值稅扣除項目成本，少清算土地增值稅。

　　22.采用不同會計科目列支實際業(yè)務為業(yè)務招待費、廣告宣傳費或贊助費、禮品支出未按規(guī)定納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅。

　　23.借給關聯(lián)方的資金不收取利息，未作納稅調(diào)整，

 　　　　

　　掃一掃微信，學習實務技巧

　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復習計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓練、答疑、?？?，對學習過程進行全程跟蹤、分析、指導，可以幫助考生全面提升備考效果。