從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運(yùn)行主線的三大變量，而由財(cái)富效應(yīng)引發(fā)的投資、投機(jī)性需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的巨大擾動(dòng)因素。今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以往那種“狂飆式”的增長(zhǎng)將結(jié)束，市場(chǎng)將進(jìn)入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。
　　當(dāng)前及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的庫(kù)存消化、市場(chǎng)需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加快暴露等矛盾。在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速由過(guò)去的兩位數(shù)增長(zhǎng)下降至個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將進(jìn)入換擋期。
　　在當(dāng)前市況下，支持居民的住房金融需求，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目購(gòu)地開(kāi)發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將會(huì)顯示出巨大的靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。
　　2014年，將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)值得一書(shū)的一年。新年伊始，杭州樓市降價(jià)之風(fēng)平地而起，并由杭州向全國(guó)輻射。在市場(chǎng)迷離觀望之中，各地樓市成交急劇萎縮?；艁y時(shí)刻，地方政府急不可耐，紛紛松綁買(mǎi)房限購(gòu)政策。但樓市拐點(diǎn)已然確立，市場(chǎng)顯示出其巨大力量，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市達(dá)到64個(gè)，一直被認(rèn)為是房?jī)r(jià)“穩(wěn)若磐石”的北京兩年以來(lái)首次下跌。這些情況表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從過(guò)去“狂飆式”增長(zhǎng)進(jìn)入到理性與平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往運(yùn)行特征
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策產(chǎn)物。改革開(kāi)放前，住房實(shí)物分配，并不需要房地產(chǎn)市場(chǎng)存在。上世紀(jì)90年代初，由鄧小平南行講話所引發(fā)的開(kāi)發(fā)大潮沖擊下，我國(guó)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)從萌芽、瘋狂到最后崩潰僅有一步之遙。1993年上半年海南房?jī)r(jià)為7500元/平方米，較1991年上漲435.71%。1995年海南房地產(chǎn)泡沫破滅，留下一地焦土，至今仍有現(xiàn)實(shí)警示意義。
　　為應(yīng)對(duì)1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后我國(guó)內(nèi)需擴(kuò)張動(dòng)力不足，1998年7月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開(kāi)始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正形成。
　　從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期考察1998年至今的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運(yùn)行主線的三大變量，由財(cái)富效應(yīng)引發(fā)的投資投機(jī)性住房需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡巨大擾動(dòng)項(xiàng)。
　　一是過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策市。
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正形成，離不開(kāi)1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了最初的原動(dòng)力。2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確了房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)一了市場(chǎng)預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)大跨步時(shí)代的到來(lái)。
　　為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期間，國(guó)家通過(guò)下調(diào)住房契稅稅率、暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和營(yíng)業(yè)稅、免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低首付比和個(gè)貸利率等，終止了2008年下半年漸行漸近的樓市調(diào)整進(jìn)程，以一線城市為代表，各地樓市以“跳漲”迎接政策紅利到來(lái)。
　　2003年-2012年期間，十年時(shí)光九年出臺(tái)全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從需求端入手到供給方發(fā)力，到需求與供給兩手都要“硬”，表明決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)也在動(dòng)態(tài)深化中。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)反向變化，這是決策層與市場(chǎng)始料而未及。主要原因在于，房地產(chǎn)政策效果不顯，其對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的短期調(diào)整，為后續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)埋下伏筆，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期建立路徑依賴，每一次房地產(chǎn)政策出臺(tái)半年后房?jī)r(jià)均有跳躍式增長(zhǎng)，從而完成預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。
　　二是過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的貨幣市。
　　不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融天生孽緣，“剪不斷，理還亂”。金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，不僅體現(xiàn)在供應(yīng)端的土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，而且還反映在需求端的個(gè)人購(gòu)房貸款。截至2014年6月末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬(wàn)億元，占全部貸款的比重為20.82%；我國(guó)房地產(chǎn)信托余額為12616.24億元，占全部信托資產(chǎn)的10.72%。過(guò)去十年間，我國(guó)貨幣供應(yīng)在多大程度上支持了房?jī)r(jià)上漲，可能還有爭(zhēng)論，但僅僅是對(duì)兩者增長(zhǎng)情況直觀對(duì)比，走向與趨勢(shì)吻合度較高。
　　應(yīng)該看到，在2009年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲最為瘋狂的時(shí)候，也恰恰是我國(guó)貨幣供應(yīng)量超常增長(zhǎng)的期間。截至2012年末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為97.4萬(wàn)億元，為2008年末的2.05倍。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年，我國(guó)住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5429.93元/平方米，是2008年的1.52倍。
　　金融政策調(diào)整，往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整前兆。2008年，我國(guó)實(shí)施適度從緊的貨幣政策，金融管理部門(mén)對(duì)社會(huì)融資嚴(yán)格管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張。從2008年下半年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。以北京市場(chǎng)為例，二環(huán)以內(nèi)商品住宅均價(jià)從2萬(wàn)元多回調(diào)到2萬(wàn)元以內(nèi)，調(diào)整幅度超過(guò)10%。2014年以來(lái)的樓市周期性調(diào)整，也與商業(yè)銀行警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)收緊融資政策不無(wú)關(guān)系。
　　三是過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由城鎮(zhèn)化進(jìn)程驅(qū)動(dòng)。
　　城鎮(zhèn)化是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%，較1998年提高了23.33個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率大幅提升的背后城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模顯著增加。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2013年末北京市常住人口達(dá)2114萬(wàn)人，與2000年相比，全市常住人口年均增加58.4萬(wàn)人。過(guò)去13年，北京市人口增量中，有3/4的增長(zhǎng)是外來(lái)人口帶來(lái)的；外來(lái)人口的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍人口增速。第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，溫州市常住人口為912.21萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查時(shí)的755.80萬(wàn)人相比，十年共增加156.41萬(wàn)人，增長(zhǎng)20.69%，年平均增長(zhǎng)率為1.90%；其中市外流入人口284.22萬(wàn)人，占全市常住人口的31.16%。
　　城鎮(zhèn)常住人口大幅增加，帶動(dòng)住房需求持續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張。2000-2013年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)商品住宅銷(xiāo)售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計(jì)算，大約滿足9427萬(wàn)戶家庭(2.83億人)居住需求。其中，2013年實(shí)現(xiàn)商品住宅銷(xiāo)售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。
　　四是過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求過(guò)度釋放。
　　住房具備投資屬性。住房交易市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)存在動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，關(guān)鍵紐帶在于住房租售比。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，投資投機(jī)性住房需求主要關(guān)注住房租金收益率，若住房租金收益率過(guò)低，則需求萎縮，反之則擴(kuò)張。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另類(lèi)獨(dú)行，即使房?jī)r(jià)收入比、住房租售比過(guò)度偏離合理值，投資投機(jī)性住房需求依然保持旺盛態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究中心調(diào)查，截至2014年3月末，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達(dá)到21%。
　　2009年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲明顯受到投資投機(jī)性住房需求的驅(qū)動(dòng)。一方面是2009年以來(lái)我國(guó)貨幣供應(yīng)量超常增長(zhǎng)，當(dāng)年各項(xiàng)人民幣貸款增量接近10萬(wàn)億天量。數(shù)據(jù)顯示，2001-2012年期間，我國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增速與貨幣供應(yīng)量增速之間的相關(guān)系數(shù)為0.41。另一方面是投資渠道狹窄，房地產(chǎn)具有良好的抗通貨膨脹性能，受到各路資金的追捧。2009年至今，我國(guó)多數(shù)城市同一區(qū)域住房重置價(jià)格上漲超過(guò)3倍，明顯超過(guò)了同期貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度，顯示出投資投機(jī)性住房需求的巨大力量。
　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾
　　2013年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始顯露出增長(zhǎng)乏力之勢(shì)。只不過(guò)上半年住宅銷(xiāo)售“量升價(jià)漲”，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在轉(zhuǎn)換過(guò)程之中。當(dāng)前及未來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大庫(kù)存消化、市場(chǎng)需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加快暴露等主要矛盾。
　　一是巨大庫(kù)存如“泰山壓頂”。
　　截至2014年7月末，我國(guó)待售商品房面積為55230萬(wàn)平方米，按照今年前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積56480萬(wàn)平方米計(jì)算，消化庫(kù)存至少需要7個(gè)月時(shí)間。2014年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積451577萬(wàn)平方米，同樣按照今年前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算，大約需要4.6年時(shí)間消化。2013年，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積14.58億平方米，住宅竣工面積19.27億平方米，合計(jì)將形成33.85億平方米的住宅供應(yīng)，按照人均30平方米計(jì)算，大約能夠滿足1.13億人(占我國(guó)內(nèi)地總?cè)丝诘?.31%)居住需求。
　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，截至2014年7月末，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26594萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)22.8%，創(chuàng)近5年來(lái)新高。其中，一線、二線、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3402萬(wàn)、19336萬(wàn)和3856萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長(zhǎng)分別為27.5%、22%和23%，均呈現(xiàn)出環(huán)比與同比雙升態(tài)勢(shì)。
　　二是住房需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。
　　2014年1-7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.6%；其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.4%，住房需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)87%。剩余13%的城鎮(zhèn)居民主要是低收入人群，其住房需求由國(guó)家提供廉租房等保障性住房滿足。
　　據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)分析，目前我國(guó)有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力買(mǎi)房的家庭只占其中的18%-39%，而2013年我國(guó)住房空置率是22.4%。雖然新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快會(huì)形成增量住房需求，但因?yàn)檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平較低，難以承受城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)壓力。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，農(nóng)村居民人均純收入8896元，城鄉(xiāng)收入比為3.03∶1。雖然城鄉(xiāng)收入比為10年來(lái)最低，但依然無(wú)法改變農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房力過(guò)低的壓力。2013年，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5429元/平方米，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購(gòu)買(mǎi)90平方米住房。至少?gòu)哪壳翱矗滦统擎?zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新發(fā)展空間將是一個(gè)值得懷疑的論斷。
　　三是社會(huì)資金向房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度聚集。
　　房地產(chǎn)與金融天然存在密切聯(lián)系。雖然住房從本質(zhì)上屬于商品，但具備投資屬性，而且住房建設(shè)需要大量資金投入，金融支持將發(fā)揮關(guān)鍵作用。金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐作用體現(xiàn)在多個(gè)方面，如金融對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供資金支持，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金支持，對(duì)購(gòu)房需求提供資金支持，為其他類(lèi)型社會(huì)融資提供擔(dān)保。
　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占全部人民幣各項(xiàng)貸款余額的比重大約為1/5。除房地產(chǎn)貸款外，還有1萬(wàn)多億元的房地產(chǎn)信托，以及通過(guò)委托貸款、私募資金投向房地產(chǎn)的社會(huì)資金。社會(huì)資金向房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度聚集，與房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲相一致，反映出社會(huì)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好，也在一定程度上“吹”大了房地產(chǎn)泡沫。
　　四是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有加快釋放跡象。
　　雖然上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫破滅一度引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，但從1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未曾經(jīng)歷一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。特別是2003年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)保持單邊上漲態(tài)勢(shì)，金融風(fēng)險(xiǎn)不是消失了，而是潛伏在巨大的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)之中。
　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整展開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)暴露。住宅銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢，將直接影響到存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款能否到期償還本息。房?jī)r(jià)絕對(duì)下降，有可能會(huì)引發(fā)借款人斷供與棄房現(xiàn)象。特別是影子銀行體系的房地產(chǎn)融資，多支持實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使得金融風(fēng)險(xiǎn)事件成為隨時(shí)爆炸的“地雷”。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新常態(tài)的特點(diǎn)
　　一是房地產(chǎn)投資增速換擋。
　　在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速由過(guò)去的兩位數(shù)增長(zhǎng)下降至個(gè)位增長(zhǎng)，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度也將進(jìn)入換擋期。2014年1-7月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為13.7%，較上年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?，在新?jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)將更多依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而房?jī)r(jià)累積漲幅過(guò)大，已經(jīng)成為內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力形成的主要障礙。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)著陸，是地方政府不得不面臨的重大課題。
　　二是房?jī)r(jià)雙向波動(dòng)幅度增大。
　　今年7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，未來(lái)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)將面臨更大下調(diào)壓力。事實(shí)上，房?jī)r(jià)單邊上漲并不符合市場(chǎng)規(guī)律，也容易形成價(jià)格泡沫。而在新常態(tài)下，我國(guó)房?jī)r(jià)將從過(guò)去單邊上漲將演變?yōu)殡p向波動(dòng)。這意味著，在整體房?jī)r(jià)高位回落過(guò)程中將出現(xiàn)區(qū)域分化，即使在一個(gè)城市里，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下降過(guò)程中，也存在其他區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的情況。
　　三是住房消費(fèi)向理性回歸。
　　農(nóng)耕社會(huì)有置業(yè)傳統(tǒng)。在農(nóng)耕社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，根深蒂固的置業(yè)觀念加劇了人們購(gòu)房沖動(dòng)。無(wú)論是香港還是臺(tái)灣，均經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段。特別是我國(guó)個(gè)人投資渠道狹窄，居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的愿望更為強(qiáng)烈，住房消費(fèi)非理性一度快速發(fā)展。
　　可以說(shuō)，非理性住宅投資價(jià)值理念是過(guò)去十多年我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。但隨著房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善，房產(chǎn)稅立法進(jìn)程加快，居民住房消費(fèi)理念將回歸理性。過(guò)去，住房折舊與住房持有環(huán)節(jié)成本很少成為居民購(gòu)房決策函數(shù)中的變量，即使也有人考慮，但不成為關(guān)鍵因素。而在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，由于住房漲幅回落，甚至出現(xiàn)價(jià)格絕對(duì)下降，人們將不可避免關(guān)注住房本身質(zhì)量與住房成本。
　　四是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整將提速。
　　隨著樓市繼續(xù)周期性調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌將會(huì)是一次完美的投資者風(fēng)險(xiǎn)教育，促使投資者重估住宅投資價(jià)值，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整產(chǎn)生影響。一方面是房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率將向社會(huì)平均利潤(rùn)率回歸，降低了企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的積極性，另一方面是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰進(jìn)程將會(huì)加快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整壓力下，部分實(shí)力弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨市場(chǎng)的全面檢驗(yàn)。
　　五是金融與房地產(chǎn)互動(dòng)將更加合理。
　　目前，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，已經(jīng)從過(guò)去盲目支持轉(zhuǎn)變?yōu)橛羞x擇性參與，普遍重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的暴露。房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)入加快暴露期。金融與房地產(chǎn)互動(dòng)關(guān)系將處于全面檢查與重新評(píng)估階段。這種互動(dòng)關(guān)系的調(diào)整，有助于金融機(jī)構(gòu)有效管理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量的平穩(wěn)運(yùn)行。
　　六是政策因素對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡的影響下降。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，政策因素起關(guān)鍵性作用。2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡顯示出政策因素的共振作用。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體容量巨大，市場(chǎng)規(guī)律將自發(fā)作用，政策因素對(duì)市場(chǎng)軌跡的影響作用縮小。最近一段時(shí)間，許多地方政府放松住房限購(gòu)政策，希望能夠刺激住房消費(fèi)，但實(shí)際效果并不好。由于存量住房規(guī)模已經(jīng)過(guò)于龐大，支持房?jī)r(jià)高位盤(pán)整的資金規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貨幣政策承受的范圍。2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億，按照人均30平方米計(jì)算，存量住房面積高達(dá)219億平方米。按照均價(jià)5000元/平方米計(jì)算，存量住房?jī)r(jià)值高達(dá)109.5萬(wàn)億元。若2014年住房均價(jià)上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房?jī)r(jià)值將增加10.95萬(wàn)億元。如此規(guī)模存量住房?jī)r(jià)值，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向
　　一是以“現(xiàn)金為王”加快住宅去庫(kù)存。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整趨勢(shì)基本確立情況下，以企業(yè)微弱力量對(duì)抗市場(chǎng)巨大調(diào)整慣性，不是一個(gè)明智決策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間也存在相互博弈，所謂“價(jià)格同盟”并不具備剛性約束。缺口總會(huì)是在最弱的環(huán)節(jié)崩潰，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)更大的調(diào)整。如果這樣，還不如主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整節(jié)奏，通過(guò)讓利、降價(jià)等手段，加快住宅去庫(kù)存。
　　二是以“軟著陸”為基點(diǎn)加強(qiáng)政策引導(dǎo)。
　　在房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)下，土地財(cái)政已經(jīng)是難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)作用也會(huì)顯著下降。在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整過(guò)程中，以房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”為基點(diǎn)，制定相應(yīng)政策措施，可能是地方政府*10所能做的。
　　三是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為支撐理性支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　雖然金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)存在順周期性，但在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)上還應(yīng)靈活有度。由于金融全面參與了房地產(chǎn)金融的各個(gè)環(huán)節(jié)，如果房地產(chǎn)業(yè)硬著陸，金融機(jī)構(gòu)將不可避免巨大損失。在當(dāng)前市況下，支持居民住房金融需求，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目購(gòu)地開(kāi)發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將會(huì)顯示出巨大靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。
　　四是以“理性消費(fèi)”為主線培育健康市場(chǎng)。
　　隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度逐步完善，房地產(chǎn)投資價(jià)值將回歸理性。在我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)下，理性住房消費(fèi)將避免資源浪費(fèi)，減少社會(huì)收入分配差距，有助于構(gòu)建和諧社會(huì)。

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